Die Fälle, die wir in der Immobilienauseinandersetzung führen, folgen wiederkehrenden Mustern. Drei davon prägen die Praxis so sehr, dass sie eine eigene Darstellung verdienen.
Wem gehört die Immobilie wirklich?
Im Grundbuch steht ein Name, aber das ist nicht immer das Ende der Geschichte. In vielen Ehen wird ein Objekt aus praktischen Gründen auf einen Ehegatten erworben, etwa weil dessen Finanzierung schneller zustande kommt, während wirtschaftlich der andere dahintersteht, den Kaufpreis zahlt und die Lasten trägt. Solche Abreden sind wirksam, aber sie werden selten schriftlich festgehalten, und nach der Trennung erinnert sich jede Seite anders.
Rechtlich beginnt der Streit dann bei der Vermutung des Grundbuchs: Wer eingetragen ist, gilt als Eigentümer (§ 891 BGB), und wer das Grundbuch berichtigen will (§ 894 BGB), trägt die volle Beweislast. Entschieden werden diese Fälle deshalb nicht über Rechtsansichten, sondern über Belege. Zahlungsflüsse beim Erwerb, die Herkunft der Erwerbsnebenkosten, wer die Darlehen tatsächlich bedient hat und welche Erklärungen die Eheleute später abgegeben haben, ergeben zusammen das Bild, dem das Gericht folgt. Wer wirtschaftlich hinter einem Objekt steht, sollte diese Belege sichern, solange sie greifbar sind, und nicht erst, wenn die Gegenseite die Deutungshoheit beansprucht.
Die Generalvollmacht unter Ehegatten: nützlich, gefährlich, meist vergessen
Viele Eheleute erteilen einander weitreichende Vollmachten, oft notariell, oft über den Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, sodass der Bevollmächtigte auch mit sich selbst Geschäfte schließen kann. Als Vorsorge- und Sicherungsinstrument hat eine solche Vollmacht ihren guten Sinn. In der Ehekrise entfaltet sie eine Tragweite, die bei der Erteilung kaum jemand bedenkt, denn sie erlaubt dem Bevollmächtigten Verfügungen über Immobilien des anderen, ohne dass dieser mitwirken muss.
Daraus folgen zwei Regeln, die kaum jemand kennt. Für den Vollmachtgeber: Eine erteilte Vollmacht überlebt die Ehekrise, solange sie nicht widerrufen wird, und der Widerruf ist jederzeit formlos möglich. Wer sich trennt und seine Vollmachten nicht prüft, lässt eine weitreichende Verfügungsbefugnis über sein Vermögen bestehen. Für den Bevollmächtigten: Ein Geschäft aufgrund wirksamer Vollmacht ist nicht deshalb unwirksam, weil die Ehe zerrüttet ist. Die Grenze liegt beim Missbrauch der Vertretungsmacht, und den muss beweisen, wer sich auf ihn beruft. Ob eine Vollmacht der Vorsorge diente oder der Absicherung einer Erwerbsabrede, liest das Gericht an den Umständen ab, etwa daran, wann sie erteilt wurde und in welchem Zusammenhang.
Aus unserer Praxis: ein Angriff auf eine Übertragung, abgewehrt auf drei Ebenen
Ein Beispiel aus einem von uns geführten Verfahren, in den Einzelheiten verfremdet: Ein Objekt war während der Ehe aus Finanzierungsgründen auf die Ehefrau erworben worden, bezahlt und getragen vom Ehemann, abgesichert durch eine notarielle Generalvollmacht, die die vereinbarte spätere Übertragung ermöglichen sollte. Jahre später vollzog der Ehemann die Übertragung aufgrund dieser Vollmacht. Nach der Trennung erhob die Ehefrau vor der Zivilkammer des Landgerichts Klage und verlangte das Objekt zurück, gestützt auf einen angeblichen Missbrauch der Vollmacht in der Ehekrise.
Die Verteidigung ruhte auf drei Ebenen. Zuerst die Zuständigkeit: Streiten Ehegatten im Zusammenhang mit der Trennung über Vermögen, ist das keine gewöhnliche Zivilsache, sondern eine sonstige Familiensache nach § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG, über die das Familiengericht entscheidet. Die Rüge zwingt das angerufene Gericht zur Vorabentscheidung (§ 17a GVG). Dann die Beweislast: Gegen den eingetragenen Eigentümer streitet die Grundbuchvermutung, und den behaupteten Vollmachtsmissbrauch hätte die Klägerseite beweisen müssen, gegen eine über Jahre gelebte und dokumentierte Erwerbsabrede. Schließlich die Verjährung für alle hilfsweise erhobenen Ansprüche. Der Angriff auf die Übertragung blieb erfolglos.
Das Lehrstück daran gilt für beide Seiten. Wer eine Übertragung angreifen will, muss mehr mitbringen als das Gefühl, übervorteilt worden zu sein. Und wer eine Abrede vollzieht, sollte sie so dokumentiert haben, dass sie einem Angriff standhält.
Wer bleibt, zahlt? Die Nutzungsentschädigung für die Ehewohnung
Zieht ein Ehegatte aus und bleibt der andere im gemeinsamen Haus, kann der Weichende eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 1361b Abs. 3 BGB). Ihr Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, und um sie wird mit denselben Mitteln gestritten wie um jede Bewertung. Aus unseren Verfahren kennen wir die typischen Versuche, den Betrag nach oben zu rechnen: Einbaumöbel und hochwertige Ausstattung, die für die Vergleichsmiete nicht prägend sind, Anschaffungen für die Kinder, die keine Wohnqualität des Ehegatten begründen, oder eine Photovoltaikanlage, die dem Eigentümer Erträge bringt, aber keinem Mieter eine höhere Miete abverlangen würde. Die Nutzungsentschädigung richtet sich nach dem objektiven Mietwert und nicht nach dem Wertempfinden des Eigentümers. Wer hier früh mit belegten Vergleichswerten arbeitet, statt Kataloge von Ausstattungsmerkmalen auszutauschen, verkürzt den Streit erheblich. Zu beachten bleibt der Zusammenhang mit dem Unterhalt, denn Wohnvorteil und Nutzungsentschädigung dürfen nicht nebeneinander doppelt angesetzt werden.
Familiengericht oder Zivilkammer: die unterschätzte Weiche
Kaum ein Beteiligter weiß, dass Vermögensstreitigkeiten zwischen Ehegatten im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung vor das Familiengericht gehören (§ 266 FamFG). Das ist mehr als eine Formalie. Familiengerichte kennen das eheliche Innenverhältnis, sie führen häufig bereits das Scheidungsverfahren derselben Beteiligten, und Verfahrensdauer, Kostenrisiken und Vergleichskultur unterscheiden sich spürbar von der Zivilkammer. Die Zuständigkeitsfrage am Anfang richtig zu stellen, kann den Verlauf eines Verfahrens verändern, bevor es in der Sache begonnen hat.
Miteigentum auseinandersetzen: Übernahme, Verkauf, Teilungsversteigerung
Steht die Immobilie beiden Ehegatten gemeinsam zu, führt der Weg über die Auseinandersetzung: Übernahme durch einen Ehegatten gegen Ausgleichszahlung, gemeinsamer Verkauf oder, wenn nichts davon gelingt, die Teilungsversteigerung, die jeder Miteigentümer beantragen kann. Wirtschaftlich ist sie selten das beste Ergebnis, als Druckmittel wirkt sie zuverlässig. Parallel ist das Innenverhältnis zu ordnen, denn wer nach dem Auszug allein die Darlehen bedient, hat gegen den anderen regelmäßig Ausgleichsansprüche (§ 426 BGB), und jede Übertragung gehört steuerlich geprüft, bevor sie vereinbart wird. Die Einzelheiten zur Bewertung und zu den Steuerfragen finden Sie auf unserer Seite zum Zugewinnausgleich.
Häufige Fragen zur Immobilienauseinandersetzung
Das Haus läuft auf meinen Ehepartner, bezahlt habe ich es. Wem gehört es?
Rechtlich zunächst dem, der im Grundbuch steht (§ 891 BGB). Wirtschaftliche Abreden, nach denen das Objekt Ihnen zustehen soll, sind aber wirksam und durchsetzbar, wenn sie sich beweisen lassen. Entscheidend sind die Zahlungsflüsse beim Erwerb, die Herkunft der Nebenkosten, die Bedienung der Darlehen und alles, was die Abrede dokumentiert, von der Vollmacht bis zum Schriftverkehr. Sichern Sie diese Belege früh. Nach der Trennung erinnert sich die Gegenseite anders.
Mein Ehepartner hat mit meiner Vollmacht die Immobilie auf sich übertragen. Was kann ich tun?
Das hängt davon ab, wozu die Vollmacht erteilt wurde und was ihr zugrunde lag. Diente sie der Absicherung einer Erwerbsabrede, ist der Vollzug dieser Abrede rechtmäßig. Lag ihr eine reine Vorsorge zugrunde und wurde sie in der Krise zweckwidrig eingesetzt, kommt ein Missbrauch der Vertretungsmacht in Betracht, den allerdings Sie beweisen müssen. Die Erfolgsaussichten entscheiden sich an den Umständen der Vollmachtserteilung und an der Frage, wer das Objekt wirtschaftlich getragen hat. Das prüfen wir, bevor geklagt wird, nicht danach.
Sollte ich nach der Trennung erteilte Vollmachten widerrufen?
Prüfen Sie es umgehend, denn eine erteilte Vollmacht bleibt wirksam, bis sie widerrufen wird, und der Widerruf ist formlos möglich. Bei notariellen Vollmachten gehört dazu, die Ausfertigung zurückzufordern und den Widerruf dort anzuzeigen, wo die Vollmacht eingesetzt werden könnte, etwa bei Banken. Ob ein Widerruf in Ihrer Lage richtig ist, hängt vom Einzelfall ab, denn manche Vollmachten sichern Abreden, an denen Sie selbst festhalten wollen.
Streit über das Haus: Landgericht oder Familiengericht?
Vermögensstreitigkeiten zwischen Ehegatten, die mit Trennung oder Scheidung zusammenhängen, sind sonstige Familiensachen nach § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG und gehören vor das Familiengericht. Wird trotzdem die Zivilkammer angerufen, kann die Zuständigkeit gerügt werden, und das Gericht muss vorab entscheiden (§ 17a GVG). Diese Weiche stellt man am Anfang des Verfahrens, und sie kann seinen Verlauf verändern.
Wer zahlt die Darlehensraten nach dem Auszug?
Im Außenverhältnis zur Bank haftet, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, an der Trennung ändert das nichts. Im Innenverhältnis zwischen den Ehegatten entsteht mit der Trennung eine neue Lage: Wer allein weiterzahlt, hat gegen den anderen regelmäßig einen Ausgleichsanspruch (§ 426 BGB), und der Wohnvorteil dessen, der im Objekt bleibt, wird beim Unterhalt berücksichtigt. Beides gehört zusammen betrachtet, sonst zahlt einer doppelt.
Was kostet die Auseinandersetzung?
Die Erstberatung kostet 226,10 Euro inklusive Umsatzsteuer. Danach kennen Sie Ihre Lage und die Wege, die offenstehen. Entsteht darüber hinaus Aufwand, besprechen wir Umfang und Kosten, bevor er entsteht. Bei streitigen Verfahren richten sich die Gebühren nach dem Verfahrenswert, den bei Immobilien der Verkehrswert bestimmt.
Zum Weiterlesen
Die Vermögensauseinandersetzung im Ganzen behandeln wir auf der Seite zum Zugewinnausgleich, die Besonderheiten bei Betriebsvermögen und Gesellschaften auf der Seite zur Unternehmerscheidung. Zur Bewertung von Immobilien und Unternehmen informiert unser Ratgeberkapitel Immobilien und Unternehmen im Zugewinn, zum Verfahren die Seite zur Scheidung.