Bei größeren Vermögen ist die Immobilie selten das Einfamilienhaus. Sie ist ein Bestand: teils selbst genutzt, teils vermietet, teils betrieblich, oft in Gesellschaften gehalten und durchgehend finanziert. Daraus entstehen Fragen, die es sonst im Familienrecht nicht gibt.
Welcher Wert gilt
Maßgeblich ist der Verkehrswert am jeweiligen Stichtag – nicht der Kaufpreis, nicht der Einheitswert, nicht die Schätzung des Maklers. Bei vermieteten Objekten führt das Ertragswertverfahren zu einem anderen Ergebnis als das Sachwertverfahren, und die Wahl des Verfahrens verschiebt den Ausgleich erheblich. Bei einer Immobilie, die schon zur Eheschließung vorhanden war, sind zwei Werte zu ermitteln: einer für den Hochzeitstag und einer für den Stichtag. Geteilt wird nur die Differenz.
Wem die Schulden zugerechnet werden
Wer im Grundbuch steht, ist die eine Frage. Wer die Raten zahlt und wer im Innenverhältnis haftet, die zweite (§ 426 BGB). Beides fällt auseinander, sobald ein Ehegatte auszieht. Bei mehreren Objekten und einer gemeinsamen Finanzierung entscheidet die Zuordnung der Darlehen über das Ergebnis häufig stärker als die Bewertung selbst – und sie ist verhandelbar.
Wenn sich niemand einigt: die Teilungsversteigerung
Steht die Immobilie im Miteigentum und will keiner verkaufen, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung betreiben. Wirtschaftlich ist sie selten das beste Ergebnis – Versteigerungserlöse liegen typischerweise unter dem Verkehrswert. Als Druckmittel ist sie dafür sehr wirksam. Wer sie kommen sieht, verhandelt anders. Wer sie beantragt, sollte wissen, was er auslöst.
Steuern – vor der Einigung klären, nicht danach
Überträgt ein Ehegatte dem anderen ein Grundstück im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Für Übertragungen zwischen noch verheirateten Ehegatten gilt eine eigene Befreiung, der Zeitpunkt entscheidet also über eine erhebliche Position. Einkommensteuerlich ist die Übertragung gegen Ausgleich eine Veräußerung. Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück und wurde das Objekt nicht durchgehend selbst genutzt, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft entstehen (§ 23 EStG). Wer nach dem Auszug noch im Miteigentum steht und dann überträgt, gerät in genau diese Lage. Umgekehrt mindert eine solche latente Steuerlast den anzusetzenden Wert im Zugewinn.
Wenn der Bestand in einer Gesellschaft liegt
Wird Grundbesitz über eine Holding oder Grundstücksgesellschaft gehalten, ist Gegenstand der Auseinandersetzung nicht die Immobilie, sondern der Gesellschaftsanteil. Dann gelten die Regeln der Unternehmensbewertung: Ertragswert, kalkulatorischer Unternehmerlohn, latente Steuern, gesellschaftsvertragliche Abfindungsklauseln. Wie das im Einzelnen läuft, steht auf unserer Seite zur Unternehmerscheidung.
Häufige Fragen zum Zugewinnausgleich
Wie wird der Zugewinnausgleich berechnet?
In vier Schritten. Für jeden Ehegatten wird das Anfangsvermögen am Tag der Eheschließung und das Endvermögen am Stichtag ermittelt. Die Differenz ist sein Zugewinn. Wer den höheren Zugewinn erzielt hat, schuldet dem anderen die Hälfte des Unterschieds. Ausgeglichen wird also nicht das Vermögen, sondern der Zuwachs – und nur der Überschuss des einen über den anderen.
Was gehört zum Anfangsvermögen, und was ist, wenn ich es nicht mehr belegen kann?
Alles, was am Hochzeitstag vorhanden war, abzüglich der damaligen Schulden. Die Beweislast trägt, wer sich darauf beruft. Lässt sich das Anfangsvermögen nicht belegen, wird es mit null angesetzt – dann gilt der gesamte heutige Bestand als in der Ehe erwirtschaftet. Nach zwanzig oder dreißig Jahren Ehe ist das der teuerste Fehler überhaupt. Alte Kontoauszüge, Steuerbescheide, Kaufverträge und Schenkungsurkunden gehören deshalb an den Anfang jedes Verfahrens, nicht ans Ende.
Fällt eine Erbschaft in den Zugewinnausgleich?
Die Erbschaft selbst nicht: Was während der Ehe geerbt oder geschenkt wird, rechnet das Gesetz dem Anfangsvermögen zu (§ 1374 Abs. 2 BGB) und nimmt es damit aus der Teilung heraus. Sehr wohl geteilt wird aber die Wertsteigerung seit dem Erwerb. Ein geerbtes Mietshaus, das in zwölf Jahren erheblich im Wert gestiegen ist, führt deshalb zu einem Ausgleichsanspruch – über die Höhe dieser Steigerung wird gestritten, nicht über den Erwerb.
Wie wird eine Immobilie im Zugewinnausgleich bewertet?
Mit ihrem Verkehrswert am Stichtag, nicht mit dem Kaufpreis und nicht mit dem Einheitswert. Bei vermieteten Objekten kommt regelmäßig das Ertragswertverfahren zur Anwendung, bei selbst genutzten das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. War die Immobilie bereits bei der Eheschließung vorhanden, sind zwei Werte zu ermitteln – für den Hochzeitstag und für den Stichtag –, und nur die Differenz wird geteilt. Vom Wert abzuziehen sind die zugehörigen Verbindlichkeiten und, innerhalb der Spekulationsfrist, die latente Steuerlast.
Welcher Stichtag gilt – Trennung oder Scheidung?
Für die Berechnung des Endvermögens der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB). Für die Auskunft zusätzlich der Tag der Trennung (§ 1379 BGB), damit nachvollziehbar bleibt, was dazwischen geschehen ist. Für Vermögen, dessen Wert schwankt – Unternehmensanteile, Wertpapiere, Immobilien –, ist der Zeitpunkt der Antragstellung deshalb eine wirtschaftliche Entscheidung.
Was passiert mit Schulden?
Sie mindern das jeweilige Vermögen, in dem sie stehen. Seit 2009 kann auch das Anfangsvermögen negativ sein: Wer mit Verbindlichkeiten in die Ehe gegangen ist und diese während der Ehe getilgt hat, hat damit Zugewinn erwirtschaftet. Diese Position wird in der Praxis selten vorgetragen und ist eine der wirksamsten, wenn sie zutrifft.
Kann ich Auskunft über das Vermögen meines Ehegatten verlangen?
Ja, und zwar umfassend: über das Anfangsvermögen, das Vermögen zum Trennungszeitpunkt und das Endvermögen, jeweils mit Belegen (§ 1379 BGB). Bleiben Zweifel an der Vollständigkeit, kann die Richtigkeit an Eides statt versichert werden müssen. Durchgesetzt wird der Anspruch im Stufenverfahren – erst Auskunft, dann Belege, dann Zahlung.
Was ist, wenn mein Ehepartner Vermögen beiseiteschafft?
Unentgeltliche Zuwendungen an Dritte, Verschwendung und Handlungen, die den anderen benachteiligen sollen, werden dem Endvermögen hinzugerechnet, als wären sie nie erfolgt (§ 1375 Abs. 2 BGB). Genau dafür dient die Auskunft zum Trennungszeitpunkt: Sie macht den Vergleich möglich. Wer über solche Schritte nachdenkt, sollte wissen, dass sie regelmäßig auffallen und die Verhandlungsposition dauerhaft beschädigen.
Muss ich mein Haus verkaufen, um den Zugewinn zu zahlen?
In der Regel nicht, aber das ergibt sich nicht von selbst. Die Ausgleichsforderung ist auf den Wert des vorhandenen Vermögens begrenzt (§ 1378 Abs. 2 BGB), sie kann gestundet (§ 1382 BGB) und in Härtefällen herabgesetzt werden (§ 1381 BGB). Praktisch ebenso wichtig sind Ratenmodelle, Sicherheiten und die Übertragung anderer Vermögenswerte an Erfüllungs statt – bei Grundbesitz häufig die steuerlich günstigste Lösung.
Lässt sich der Zugewinnausgleich ausschließen?
Ja – durch Ehevertrag, vor der Ehe wie während der Ehe und bis zur Rechtskraft der Scheidung. Möglich sind vollständige Gütertrennung, ein modifizierter Zugewinnausgleich, der einzelne Vermögenswerte herausnimmt, oder eine Begrenzung der Höhe. Solche Vereinbarungen halten, wenn sie einer Inhalts- und Ausübungskontrolle standhalten (§§ 138, 242 BGB). Je einseitiger die Belastung und je näher die Regelung dem Kern des Scheidungsfolgenrechts kommt, desto strenger fällt die Prüfung aus.
Was ist der vorzeitige Zugewinnausgleich?
Der Ausgleich kann vor der Scheidung verlangt werden, wenn die Ehegatten seit mindestens drei Jahren getrennt leben oder die Besorgnis besteht, dass der andere sein Vermögen beiseiteschafft (§ 1385 BGB). Das verschiebt zugleich den maßgeblichen Stichtag – und ist damit ein Gestaltungsmittel, nicht nur ein Notbehelf.
Was kostet ein Zugewinnausgleichsverfahren?
Die Gebühren richten sich nach dem Verfahrenswert, der bei Zahlungsanträgen der geltend gemachten Forderung entspricht. Bei Immobilien und Unternehmensbeteiligungen kommt der Sachverständige hinzu, dessen Kosten regelmäßig den größten Einzelposten bilden. Wir besprechen Umfang und Kosten, bevor sie entstehen – und wir sagen Ihnen, wenn sich ein Weg wirtschaftlich nicht lohnt.
Zum Weiterlesen
Den Streit um die Immobilie selbst, vom Grundbuch bis zu Vollmachten unter Ehegatten, behandeln wir auf der Seite zur Immobilienauseinandersetzung. Einzelfragen vertieft unser Ratgeber, etwa die Berechnung des Zugewinnausgleichs Schritt für Schritt, die Auskunft, die Behandlung von Immobilien und Unternehmen im Zugewinn, den vorzeitigen Zugewinnausgleich und die Möglichkeit, den Zugewinnausgleich auszuschließen. Einen Überblick gibt der Ratgeber Zugewinnausgleich. Geht es um Betriebsvermögen, eine Praxis oder Beteiligungen, finden Sie die Besonderheiten auf unserer Seite zur Unternehmerscheidung. Zum Verfahren selbst informiert die Seite zur Scheidung, zur Teilung der Altersvorsorge der Ratgeber Versorgungsausgleich.